Il mercato immobiliare italiano ha chiuso il 2025 con numeri da record: 162 miliardi di euro di fatturato e +6,4% di compravendite. E il 2026? Due istituti autorevoli come Scenari Immobiliari e Nomisma offrono previsioni opposte, ma entrambi escludono un crollo. Ecco cosa sappiamo — e cosa ancora no — guardando i dati.

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Prezzo medio residenziale marzo 2026: € 2.179/m² (+4,31% vs 2025) · Domanda acquisto abitazioni Q2 2025: +29,4% · Case vuote in Italia: 8,5 milioni · Variazione Roma borsino: +2,04% · Previsioni Nomisma: Solidificazione dei fondamentali fino al 2028

Panoramica rapida

1Fatti confermati
2Cosa resta incerto
  • Se i prezzi caleranno nel 2027 — le previsioni divergono tra +0,5% e +4% (WSI)
  • Quanto peseranno tassi BCE e incertezze geopolitiche (WSI)
  • Impatto effettivo delle 8,5 milioni di case vuote sull’offerta (WSI)
3Segnale temporale
  • 2025: anno record con domanda Q2 +29,4% (Confcommercio)
  • 1° aprile 2026: Osservatorio Nomisma presentato a Milano (Nomisma)
  • 2026-2028: orizzonte delle previsioni (Nomisma)
4Cosa viene dopo
  • Scenari Immobiliari prevede 800.000 compravendite nel 2026 (Scenari Immobiliari)
  • Nomisma più cauto: 783.000 transazioni (+1,8%) (Nomisma)
  • Milano e Roma guidano la crescita dei prezzi (Scenari Immobiliari)
I numeri chiave del mercato residenziale italiano
Indicatore Valore Fonte
Prezzo medio marzo 2026 € 2.179/m² Immobiliare.it
Variazione annua +4,31% OMI / Borsino
Case vuote totali 8,5 milioni WSI
Domanda Q2 2025 +29,4% Confcommercio
Previsioni Nomisma Solidi fino al 2028 Nomisma
Fatturato 2025 162 miliardi € Scenari Immobiliari
Compravendite 2025 +6,4% Nomisma
Contratti locazione 2025 Oltre 1 milione Nomisma

Come va il mercato immobiliare nel 2026?

Il mercato immobiliare italiano a inizio 2026 si presenta solido, dopo un 2025 che ha segnato record su record. L’analisi di Immobiliare.it registra un prezzo medio residenziale di € 2.179/m² a marzo 2026, in crescita del 4,31% rispetto all’anno precedente. Il borsino di Roma segna +2,04%, confermando la vitalità del mercato della capitale.

Situazione a inizio 2026

I primi mesi del 2026 mostrano un mercato che mantiene slancio. Secondo Nomisma, nei 13 mercati intermedi le abitazioni in ottimo stato hanno guadagnato il 2,3% e quelle in buono stato il 2,7%. I tempi medi di vendita si attestano a 5 mesi, con uno sconto medio dell’8,6% — una compressione fisiologica che indica domanda attiva.

Dati Immobiliare.it

La piattaforma Immobiliare.it conferma il trend positivo: la domanda di acquisto nel secondo trimestre 2025 era già salita del 29,4% anno su anno. Quel livello di interesse non si è dissipato nei mesi successivi, sostenendo i prezzi in un contesto di offerta ancora limitata.

Cosa significa

Milano guida la classifica con previsioni di +7,3% nel 2026 (Scenari Immobiliari), seguita da Roma a +6,8%. Per un appartamento da 100 m² a Milano, questo si traduce in un apprezzamento potenziale di circa 20.000-25.000 euro nell’anno.

L’Osservatorio Nomisma, presentato il 1° aprile 2026 a Milano, dipinge un quadro di solidità con riserva: il PIL italiano è previsto crescere dello 0,7% nel 2026, ma i prezzi reali — al netto dell’inflazione — potrebbero restare sotto il -1%. La rivalutazione nominale non si traduce automaticamente in potere d’acquisto.

Quando caleranno i prezzi delle case in Italia?

Su questa domanda gli analisti non trovano accordo. Scenari Immobiliari prevede un aumento medio dei prezzi residenziali del 4,2% nel 2026, con Milano e Roma in testa. Nomisma è invece più cauto: +0,9% nel 2026 e +0,5% nel 2027. Due visioni distanti, ma nessuna prevede un crollo.

Analisi prospettive 2027

Per il 2027, Nomisma stima 780.000 compravendite (contro 783.000 previste per il 2026) e un incremento dei prezzi contenuto allo 0,5%. Scenari Immobiliari non ha pubblicato proiezioni ufficiali oltre il 2026, ma fonti come Tecnocasa suggeriscono aumenti moderati. Il rendimento lordo degli affitti nel 2025 è stato del 8,4% (5,7% da locazione, 2,7% da rivalutazione), un dato che continua ad attrarre investitori.

Trend post-2025

Guardando oltre il 2025, emergono alcune costanti. I contratti di locazione nel 2025 hanno superato il milione di unità (+1,4%), con canoni in salita del 3,4%. I tempi medi per trovare un inquilino sono scesi a 1,6 mesi. Questi indicatori suggeriscono che il mercato degli affitti resta dinamico, sostenendo la domanda complessiva.

Il divario

Scenari Immobiliari prevede 800.000 compravendite nel 2026, Nomisma 783.000. Una differenza di 17.000 transazioni che riflette approcci diversi: il primo istituto conta su un’accelerazione trainata dalla ripresa economica, il secondo su una fase di consolidamento.

Cosa sta succedendo al mercato immobiliare?

Il 2025 è stato un anno eccezionale. Il fatturato immobiliare ha superato i 162 miliardi di euro, in crescita del 6,8% sul 2024. Per il 2026, Scenari Immobiliari prevede un fatturato superiore a 170 miliardi, con l’Italia leader in Europa per crescita del settore (+8,4%). Il boom non è un fulmine a ciel sereno: è il risultato di anni di accumulazione.

Record 2025 e boom 2026

Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, ha dichiarato: “Il 2026 sarà un anno importante per il mercato immobiliare italiano che continua a dimostrare resilienza nonostante le incertezze geopolitiche e macroeconomiche.” Una frase che riassume lo stato d’animo del settore.

Dati Confcommercio

La domanda di acquisto abitazioni nel secondo trimestre 2025 è balzata del 29,4%, un dato che racconta l’urgenza di molti italiani di comprare prima che i prezzi salgano ancora. Nel quarto trimestre 2025 le compravendite sono rimaste stabili (+0,4%), ma nei comuni minori hanno continuato a crescere (+1,3%).

“Il 2026 sarà un anno importante per il mercato immobiliare italiano che continua a dimostrare resilienza nonostante le incertezze geopolitiche e macroeconomiche.”

— Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari

Perché non è esploso prima

Il mercato ha beneficiato di tassi BCE favorevoli e di una offerta che non ha tenuto il passo della domanda. Molti proprietari hanno scelto di non vendere in attesa di prezzi più alti, creando una stretta che ha spinto le quotazioni al rialzo.

Quante abitazioni sono vuote in Italia?

In Italia ci sono 8,5 milioni di abitazioni vuote — un numero che rappresenta circa il 18% del patrimonio residenziale totale. Questo stock rappresenta al tempo stesso un’opportunità e un mistero: perché, con milioni di case disabitate, i prezzi restano sostenuti?

Record 8,5 milioni

Il dato, elaborato da WSI, colloca l’Italia tra i paesi europei con il maggiore patrimonio abitativo sottoutilizzato. Le ragioni sono strutturali: eredità non divise, case di vacanza non convertite, immobili in attesa di ristrutturazione. Si tratta di un serbatoio potenziale enorme, ma la sua conversione in offerta effettiva è lenta.

Implicazioni per il mercato

Nonostante le 8,5 milioni di case vuote, i prezzi non calano significativamente. La spiegazione sta nella distribuzione: molte abitazioni vuote sono in piccoli centri o in condizioni che richiedono investimenti per essere rese abitabili. Il mercato attivo — nelle città e nelle zone ad alta domanda — rimane starved di offerta.

Il paradosso

L’Italia ha più case vuote di quante ne servirebbero per soddisfare la domanda di milioni di famiglie. Eppure, nelle città dove si concentra la domanda — Milano, Roma, Bologna — i prezzi continuano a salire. La geografia dell’offerta non coincide con quella della domanda.

Conviene acquistare casa nel 2026?

La risposta dipende da dove, quando e con quale orizzonte. Per chi compra come investimento, il rendimento lordo degli affitti (8,4% nel 2025) resta interessante, ma la pressione fiscale sulla locazione e la burocrazia restano ostacoli concreti. Per chi compra per abitazione, il vantaggio di entrare ora — prima di ulteriori apprezzamenti — va bilanciato con tassi che potrebbero non restare ai minimi.

Previsioni esperti Idealista

Secondo le analisi di Idealista, il mercato italiano resta solido a inizio 2026. I fondamentali — domanda sustent, offerta limitata, condizioni finanziarie ancora favorevoli — sostengono i prezzi. Nomisma conferma: i fondamentali restano solidi almeno fino al 2028, al netto delle incertezze geopolitiche.

Pro e contro

Vantaggi

  • Prezzi ancora in crescita in città chiave (Milano +7,3%, Roma +6,8%)
  • Rendimento affitti 8,4% lordo nel 2025
  • Domanda attiva: +29,4% Q2 2025
  • Tempi vendita contenuti (5 mesi)
  • Previsioni Nomisma: fondamentali solidi fino al 2028

Svantaggi

  • Prezzi nominali in crescita, ma potere d’acquisto sotto pressione inflazionistica
  • Divario tra previsioni ottimistiche (Scenari Immobiliari) e conservative (Nomisma)
  • 8,5 milioni di case vuote non abbastanza accessibili per equilibrare i prezzi
  • Rischio tassi BCE in aumento nel secondo semestre 2026
  • Sconto medio 8,6% — margine di negoziazione ridotto
Il trade-off

Per un acquirente a Milano, comprare nel 2026 significa accettare prezzi già alti ma ancora in crescita. Per un acquirente a Torino o Bologna, dove gli aumenti sono più contenuti (+1,5-2% nel 2025), c’è più spazio per negoziare e meno fretta.

Timeline degli eventi chiave

Come è arrivato il mercato al 2026 — tappe principali
Periodo Evento Fonte
2023 Contrazione compravendite Nomisma
2025 Recupero: compravendite +6,4% Nomisma
Settembre 2025 33° Forum Scenari Immobiliari a Rapallo con European Outlook 2026 Scenari Immobiliari
1° aprile 2026 Osservatorio Nomisma 2026 presentato a Milano Nomisma
Q1 2026 Prezzi in crescita: +2,3% (ottimo stato), +2,7% (buono stato) Nomisma / Quotidiano.net
Febbraio 2026 Previsioni Tecnocasa pubblicate Sky TG24

Cosa sappiamo e cosa no

Il quadro che emerge dalla ricerca è nitido su alcuni punti, meno su altri.

Fatti confermati

  • Il prezzo medio residenziale a marzo 2026 è di € 2.179/m², in crescita del 4,31% (Immobiliare.it)
  • Le 8,5 milioni di case vuote rappresentano un dato strutturale del mercato italiano (WSI)
  • La domanda nel Q2 2025 è salita del 29,4%, un dato che conferma l’interesse attivo (Confcommercio)
  • Il fatturato 2025 ha superato i 162 miliardi di euro (Scenari Immobiliari)
  • Le compravendite 2025 sono cresciute del 6,4% a livello nazionale (Nomisma)

Cosa resta incerto

  • L’entità effettiva del calo dei prezzi nel 2027 — le previsioni divergono da +0,5% a +4%
  • Se e quando i tassi BCE influenzeranno concretamente i mutui nel 2026
  • L’impatto delle incertezze geopolitiche sul sentiment degli acquirenti
  • Se convenga comprare casa nel 2026 o aspettare un’accelerazione dei prezzi nel 2027
In sintesi: Il mercato immobiliare italiano nel 2026 non è in crisi — è in consolidamento. Per chi compra a Milano o Roma, i prezzi saliranno ancora, ma il mercato offre solidi fondamentali almeno fino al 2028 (Nomisma). Per chi acquista come investimento, il rendimento da affitto resta competitivo, ma serve selezionare la città giusta. Per chi cerca una casa per abitazione: la finestra è aperta, ma non resterà tale per sempre.

“I dati sul mercato immobiliare italiano sono ancora positivi, come dimostrano anche quelli relativi alle compravendite del terzo trimestre del 2025.”

— Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Letture correlate: Mutui Italia: Confronta Offerte e Simulazioni Online · Inflazione Italia – Dati ISTAT 2024 e Previsioni 2025

Fonti aggiuntive

youtube.com, quotidiano.net, euroborsa.it, businesspeople.it

I dati OMI sulle case vuote e prezzi a €2.179/m² si allineano con l’approfondimento prezzi 2026 di Nomisma per i trend futuri.

Da non perdere

Domande frequenti

Quali sono le quotazioni OMI attuali?

L’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate pubblica trimestralmente le quotazioni al metro quadro. I dati più recenti mostrano un trend positivo nel 2025-2026, con Milano e Roma in testa agli apprezzamenti. Il Borsino Immobiliare offre una visione sintetica delle quotazioni aggiornate.

Come consultare i valori immobiliari dichiarati?

I valori immobiliari dichiarati nelle compravendite sono accessibili tramite le banche dati dell’Agenzia delle Entrate e piattaforme come il Borsino Immobiliare. Per una valutazione precisa di un immobile specifico, occorre considerare la zona, lo stato di conservazione e le pertinenze.

Qual è l’andamento dei prezzi case negli ultimi 30 anni?

Dal 2000 a oggi, il mercato italiano ha attraversato fasi alterne: boom pre-crisi 2008, stagnazione post-2008, ripartenza nel 2015-2019, lockdown nel 2020, rimbalzo nel 2021-2025. Oggi i prezzi nominali sono vicini ai massimi storici, ma al netto dell’inflazione il recupero è parziale.

Quali sono i prezzi case in Italia per città?

Milano guida la classifica con previsioni di +7,3% nel 2026 (Scenari Immobiliari), seguita da Roma a +6,8%. Torino e Bologna registrano aumenti più contenuti (+1,5-2% nel 2025). Firenze e Napoli si attestano tra +2,5% e +3%.

Cosa dice l’Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia Entrate?

L’Osservatorio OMI conferma il trend positivo del mercato residenziale nel 2025-2026, con quotazioni in crescita nella maggioranza delle città italiane. I dati sono aggiornati trimestralmente e rappresentano il riferimento ufficiale per valutazioni e dichiarazioni.

Il mercato immobiliare italiano crollerà nel 2026?

No. Tutte le fonti autorevoli — Scenari Immobiliari, Nomisma, Tecnocasa — escludono un crollo nel 2026. Le previsioni divergono sull’intensità della crescita, ma il consensus è di un mercato che continua a performare, pur con tassi di incremento più contenuti rispetto al 2025.

Quali fattori influenzano il borsino immobiliare?

Il borsino immobiliare risente di domanda e offerta, condizioni finanziarie (tassi BCE, disponibilità di mutui), quadro macroeconomico (PIL, occupazione), fiducia dei consumatori, politiche fiscali (bonus edilizi, tassazione delle transazioni) e dinamiche locali (immigrazione, urbanizzazione).

Per chi valuta se comprare casa nel 2026, la scelta non è tra un mercato in crisi e uno in boom — è tra entrare ora, quando i prezzi salgono ma i fondamentali tengono, o aspettare un rallentamento che potrebbe non arrivare. Per chi acquista a scopo di investimento, la selezione della città e la qualità dell’immobile contano più del timing. Per chi compra per abitazione, la rata del mutuo va confrontata con il costo di un affitto che intanto sale — e che nel 2025 ha già visto i canoni aumentare del 3,4%.